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Concrétiser son projet hôtelier
Tout d’abord, avant de se lancer dans l’aventure de l’entrepreneuriat, il est nécessaire d’appréhender le secteur de l’hôtellerie, connaître ses spécificités, ses avantages mais aussi ses contraintes afin de s’assurer que ce domaine est bien fait pour vous. Acheter un hôtel ne s’improvise pas.
Le marché de l’hôtellerie – et le secteur du tourisme en général – attirent de nombreux investisseurs et porteurs de projets en reconversion motivés par plusieurs raisons : ils aspirent à de nouveaux horizons professionnels, ils souhaitent investir dans un secteur à fort potentiel de rentabilité, ils recherchent à concrétiser un projet de couple ou un projet familial de longue date, etc. C’est ainsi qu’ils se tournent vers l’achat ou la location-gérance d’un hôtel.
Cependant, acheter ou reprendre un hôtel s’avère être un projet ambitieux. En effet, l’hôtellerie est aujourd’hui un secteur en pleine mutation qui doit sans cesse d’adapter aux besoins des clientèles toujours plus exigeantes et qui doit faire face à une concurrence accrue (on compte près de 18 200 hôtels en France, source Memento du Tourisme de la DGE, au 1er janvier 2017).
De nouvelles contraintes et problématiques ont par ailleurs émergé ces dernières années et il est nécessaire de les prendre en compte lors de l’achat d’un hôtel : réglementation liée à l’accueil du public, mise aux normes d’accessibilité, mise aux normes sécuritaires (incendie) et sanitaires (pandémie), coût de distribution élevé suite à l’essor des OTAs (booking.com par exemple).
L’hôtellerie est un secteur plus complexe qu’il ne semble paraître, exigeant une grande disponibilité et une grande polyvalence, des investissements financiers et humains, une organisation sans faille et un goût prononcé pour l’accueil et la satisfaction clients.
Une expérience professionnelle préalable dans le secteur est conseillée avant d’entreprendre tout projet de création ou de reprise d’établissement, dans l’optique notamment d’appréhender les spécificités de la gestion hôtelière et découvrir les corps de métier indispensables au bon fonctionnement d’un établissement (réceptionniste, gouvernante, yield manager, concierge, etc.).
Vous pouvez également vous orienter vers une formation certifiante en amont de votre achat afin de comprendre les facteurs clés de réussite d’un montage de projet hôtelier (concept, capacité d’accueil, gestion, marketing et communication, réglementation en vigueur, etc.).
Vous trouverez ci-dessous quelques éléments qui vous permettront d’orienter votre projet touristique et qui répondront à certaines de vos interrogations :
- Est-il préférable d’ouvrir un hôtel indépendant ou franchisé ?
- Quels sont les différences entre un hôtel-bureau et un hôtel-restaurant ?
- Quel concept hôtelier privilégier pour votre établissement ?
- L’hôtel doit-il être classé ou non ?
Définir le type d’établissement que l’on souhaite reprendre ou créer :
« L’hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n’y élit pas domicile.
Un hôtel de tourisme peut être exploité toute l’année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d’ouverture n’excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. Plus précisément, il convient de distinguer, d’une part, les hôtels faisant l’objet d’un classement administratif volontaire en tant qu’hôtel de tourisme et, d’autre part, les hôtels qui n’ont pas fait l’objet d’un classement. » (cf. Article D311-4 du code du tourisme).
- Qu’est-ce qu’un « hôtel-bureau » ?
Un hôtel-bureau est un établissement sans restaurant, offrant simplement une prestation de nuitées avec petit-déjeuner.
Les hôtels-bureaux sont situés pour la plupart en centre-ville, au cœur des stations touristiques prisées, en zone commerciale ou à proximité des gares et aéroports. Ils accueillent généralement une clientèle de courts-séjours, des voyageurs d’affaires ou encore des touristes en transit ou en itinérance.
- Qu’est-ce qu’un « hôtel-restaurant » ?
Comme son nom l’indique, un hôtel-restaurant offre une prestation traditionnelle d’hôtellerie (à savoir des nuitées avec petit-déjeuner) couplée à un service ajouté de restauration (midi et/ou soir).
Ces établissements se situent à la fois en milieu urbain et rural, en montagne et sur le littoral. Le service de restauration n’est pas uniquement réservé à la clientèle de l’hôtel et peut donc accueillir toute autre personne souhaitant se restaurer.
- Qu’est-ce qu’une « résidence de tourisme » ?
Une résidence du tourisme est définie comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale » (cf. article D. 321-1 du code du tourisme).
Contrairement à un hôtel, la résidence de tourisme permet aux voyageurs de séjourner en toute indépendance grâce à la présence d’un coin cuisine dans les appartements meublés. D’autres prestations et services annexes peuvent être proposés comme par exemple une piscine, des espaces communs de loisirs ou encore des activités et animations organisées (exemple de résidence de tourisme Belambra ou les résidences Odalys).
Définir son concept hôtelier
L’hôtellerie est un secteur en constante évolution qui se doit de s’adapter en permanence aux nouvelles pratiques touristiques afin de rester compétitif face à une concurrence toujours plus accrue.
Les maîtres mots de l’hôtellerie sont aujourd’hui innovation, thématisation et originalité mais aussi confort, qualité du service et expérience.
Si la reprise d’établissements traditionnels est encore recherchée (hôtel-bureau ou hôtel-restaurant), de plus en plus de concepts disruptifs apparaissent. Ces projets hôteliers, dits « hybrides », visent à développer des hôtels urbains alliant hébergements modernes et tiers-lieux ouverts à tous afin de favoriser la mixité sociale (salle de sport, espace de coworking, food court, salle d’expositions culturelles, etc.).
D’autres projets hôteliers novateurs ciblent les nouvelles générations (millennials, génération Y), avec le déploiement de nouveaux concepts « d’hostels » (ou auberges de jeunesse), destinés à favoriser les échanges, la convivialité et le partage.
Certains concepts hôteliers s’orientent vers la création « d’hôtels-maisons de famille », axés sur les retrouvailles et la déconnexion. Ces projets se caractérisent par leur cadre bucolique, préservé au cœur de la nature, et ciblent les clientèles urbaines en quête de dépaysement et de sérénité. Ils mixent hôtellerie traditionnelle (ou resort avec services qualitatifs) et demeures d’amis et proposent une multitude d’activités pour se divertir et se ressourcer.
Enfin, des concepts élitistes essaiment en station de montagne ou sur le littoral privilégiant des localisations luxueuses d’exception pour le développement d’établissements authentiques. Ces concepts hôteliers prônent les valeurs d’hospitalité, d’élégance et de bien-être (esprit « cocooning ») avec des services sur-mesure et adaptés aux besoins de chaque clientèle (activités, événements, séminaires…).
Ouvrir un hôtel indépendant ou franchisé ?
Pour un projet d’achat ou de location-gérance d’un hôtel, la question d’ouvrir un hôtel indépendant ou franchisé pourra se poser. Les « hôtels indépendants » représentent 80% du marché de l’hôtellerie en France et sont gérés par des entreprises familiales ou des propriétaires individuels se commercialisant de façon autonome (via leur propre site internet, des intermédiaires, des OTAs, via les réseaux sociaux également, etc.).
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les chaînes hôtelières (Accor ou Louvre Hôtels par exemple pour ne citer que celles-ci) n’occupent que 20% du marché français. Elles disposent cependant d’un nombre de chambres trois fois supérieur à celui des hôtels indépendants avec des établissements de grandes capacités (plus de 60 chambres par structure).
Beaucoup d’établissements de chaînes sont des hôtels franchisés, qui bénéficient au travers d’un contrat spécifique de la marque, de sa visibilité et de sa notoriété (campagne de communication, logo, charte graphique, plateforme de commercialisation, etc.).
Pourquoi faire classer son établissement hôtelier ?
« Le classement des hébergements collectifs concerne les hôtels mais aussi les campings, les parcs résidentiels de loisirs, les résidences de tourisme et les villages de vacances. Les clientèles touristiques sont de plus en plus exigeantes et les étoiles demeurent un repère important et universel » (cf. critères de classement Atout France).
Lors de la reprise ou la création d’un hôtel, une autre question à anticiper concerne le classement de son établissement. Celui-ci n’est pas indispensable mais peut contribuer à rassurer les clientèles étrangères en quête de sécurité, de confort et de qualité. Le classement s’étend sur cinq catégories (de 1 à 5 étoiles) et est contrôlé tous les 5 ans par un organisme accrédité.
Formation et accompagnement
N’hésitez pas à demander conseil auprès des offices de tourisme, agences départementales du tourisme ou comités régionaux du tourisme : ces structures sont d’excellents relais dans l’accompagnement d’un projet touristique et proposent une offre souvent méconnue d’outils (de formation, de promotion, de commercialisation, etc.)
Enfin, il est nécessaire de réaliser, à minima, une étude de marché ou une étude d’opportunité ainsi qu’un business plan avant de se lancer dans l’achat d’un établissement hôtelier. Ce dernier vous permettra notamment d’évaluer les conditions financières de reprise et de constituer un plan de financement à court, moyen et long terme.
Ces documents faciliteront vos échanges avec les partenaires financiers pour l’obtention d’un prêt bancaire notamment et assureront la viabilité de votre projet hôtelier.
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Priscillia Badiwa
Priscillia, notre experte en développement touristique, accompagne depuis près de 3 ans les porteurs de projets dans leurs recherches de sites d'implantation. Dotée d'une connaissance fine du marché de l'investissement touristique et des tendances actuelles du secteur, sa connaissance approfondie des territoires et des opportunités de subventions fait d’elle votre partenaire idéale pour faciliter votre implantation.
